Hoja de ruta para un inversor a largo plazo

HOJA DE RUTA PARA UN INVERSOR A LARGO PLAZO.

Tenemos varias opciones, vamos con las principales:

1º Invertir en depósitos.

No me parece muy buena alternativa, en los momentos actuales que la mayoría de depósitos no rentan más  del 0,5 % anual, (ni siquiera batimos a la inflación que está  aprox en el 2 %)

2º Invertir en Activos inmobiliarios.

No es mala opción de todas las que  indico, aunque creo que hay mejores como se podrá ver si seguís leyendo.

Invertir en activos inmobiliarios, básicamente viviendas o locales con la intención de alquilar y obtener un retorno vía renta-alquiler, implica muchas desventajas desde un punto de vista operativo y de costes en impuestos.

Cuando compramos un inmueble tenemos que hacer frente a una serie de impuestos que hay que sumar a la inversión y que de una forma aprox estimamos en un 10%.

Vamos con un ejemplo muy sencillo:

Compramos una vivienda para alquilar por un precio de 150.000 €.

Estimamos unos ingresos vía alquiler del 700 € mes / 8.400 año.

Con estos datos nuestra rentabilidad  bruta  es del 5,6 %, a simple vista, parece atractiva la inversión, siempre es mejor esto que un deposito al 0.5 %, esto es cierto.

Ahora  vamos a calcular cual es la rentabilidad neta  de esta inversión.

Para empezar tenemos que calcular que al precio de compra tenemos que sumar un 10 % de gastos en impuestos, con lo cual  la inversión es de 165.000 €.

Tenemos que descontar los gastos anuales que lleva mantener este activo.

Los más esenciales son:

Seguro de Vivienda: 250 €

IBI: 300 € AÑO

Cuota comunidad propietarios:   1.000 €.

Seguro de Impago/ alquiler: 250 € año.

Gastos estimados anuales de mantenimiento, rotura de lavadora, frigorífico, caldera, etc… 300€

Total Gastos anuales de mantenimiento: 2.100 €.

Total ingresos 8.400 € - 2.100 gastos = 6.300  € / 165.000 € invertidos = 3.81 %, Rentabilidad Neta.

Como alternativa al depósito bancario estaríamos mejor situados, ahora bien vamos con la  3º alternativa.

 3º Invertir en activos financieros.

Dentro de los activos financieros, principalmente tenemos 2 clases de activos.

1 º Renta Fija/ Bonos.

No parece que sea gran alternativa invertir en estos momentos en Renta Fija, existen muchos bonos  de empresas o gobiernos que tienen una rentabilidad del 1 % , es decir estamos comprando un activo con un PER 100, ( tenemos que esperar 100 años para recuperar la inversión vía renta )  no creo que a medio-largo plazo sea buena alternativa, además tenemos que considerar que cuando alguien invierte en un bono de renta fija, lo que es fija es la  renta ( el interés que  percibe ) lo que no es fijo y muchas  gente desconoce es la cotización de ese bono que puede fluctuar de manera muy  acusada ante variaciones de los tipo de interés al alza, y puede hacer que 100 € invertidos en un bono al 1 % la cotización de ese bono pueda ser de 95 e incluso mucho menos.

2º Renta Variable.

Podemos invertir en Renta variable de diferentes vías.

1º Invertir directamente en  acciones.

Esta opción no la recomiendo, salvo que nos dediquemos a tiempo completo a  conocer las compañías en las que vamos a invertir, no es una opción que nos pueda dar buenas rentabilidades a largo plazo, pues no vamos a ser capaces de conocer en profundidad las compañías en las que vamos a invertir, si el precio baja fuertemente nos quedaremos paralizados y sin saber que hacer pues no conocemos el valor real de la compañía, en este escenario lo suyo sería si conocemos bien la compañía y  si creemos que ha caído con motivos ajenos a los números de la compañía sería incrementar, pero para ello tenemos que haber realizado un análisis exhaustivo de la compañía cosa que solo podríamos realizar si dedicamos muchas horas a dicho análisis, cosa  que para un inversor normal se le escapa de su círculo de competencia.

Lo mismo pasaría si la cotización sube, si no conocemos el valor real de dicha empresa la venderemos mucho antes de lo debido, cuando probablemente sería dejarla en cartera muchos años.

Dicho esto al final siempre estaremos en desventaja con respecto al mercado y acabaremos comprando compañías, únicamente por titulares de periódicos, con lo cual el camino al desastre financiero con esta opción lo tenemos asegurado.

2º Invertir en un fondo de inversión  de gestión pasiva que replique un índice  con  exposición a todas las economías  del mundo, el mejor índice sería el MSCI WORLD.

No es mala opción si no queremos dedicar demasiado tiempo a estas cuestiones, en esta inversión yo recomiendo el hacer aportaciones periódicas mensuales  el promedio del coste monetario, hará que nunca tendremos un desastre de inversión y los resultados a medio largo plazo, serán bastante razonables tirando a buenos.

 ¿ Que retornos podemos esperar de esta inversión ?

En esta inversión vamos a estimar un retorno del 7 %, hay que tener en cuenta no vamos a tener  gastos asociados a mantenimientos anuales de ningún tipo, aquí la entidad financiera siempre nos pueda cobrar un porcentaje de custodia de la inversión pero nada comparable con el mantenimiento de un inmueble.

Ese 7 % no es un dato sacado al azar, es lo que ha dado la bolsa de medía anual en los últimos 200 años.

3º Invertir en fondos de gestión activa, cuyos gestores son de reconocido prestigio, tanto españoles como internacionales, ahora mismo en España ya hay varios muy buenos, y en el resto del mundo existen muchos, ( bueno no tantos , pero si  los suficientes para construir una cartera )

Mi consejo es que dichos gestores sean dueños de la gestora, con esto lo que conseguimos es alinear los intereses  del participe y del gestor, el gestor que se juega su dinero en la empresa de fondos que gestiona, tiene una visión a largo plazo, que en la mayor parte de gestoras que hay en el mundo financiero no es así, y esto a largo plazo hace que si el gestor es bueno y honesto, los resultados a largo plazo deberían de ser mejores que si invertimos en un fondo índice.

Se puede ver  varios videos de gestores para poder comprender su filosofía de inversión, el que más nos imprima confianza y comprendamos su forma de invertir será a tener muy en cuenta.

En este  video Iván Martín de Magallanes comenta que la inversión en bolsa es muy parecida la inversión empresarial.

https://www.youtube.com/watch?v=VEWsssU0YxA

Francisco García Parames, explica en este video como en la inversión en valor, el tiempo juega a tu favor y de una forma muy tranquila de estar por la vida.

https://www.youtube.com/watch?v=2FYIh-QxCx0

¿Qué  retorno podemos esperar de esta inversión?

Si elegimos los gestores adecuados, el retorno de la inversión a largo plazo tendremos que estar en el entorno del 10 % anual, esta rentabilidad nunca será lineal, tendremos años del en los cuales la rentabilidad  será del  - 20 % y otros años de + 20%.

¿En que nos basamos para saber que podemos obtener un retorno del 10  % a largo plazo?

Como se puede observar, hay gestores en el mundo, que de manera sostenida y a largo plazo han obtenido rentabilidades superiores al objetivo de nuestro 10 %.

La clara ventaja en este activo, frente al inmobiliario es la liquidez, si el por el motivo que fuese, (enfermedad grave, o cualquier otra necesidad inmediata  de dinero) en 24-48 horas tenemos el dinero en la cuenta corriente del banco, la inversión en inmobiliario no dispone de esta ventaja.

A continuación vamos a simular una inversión de 150.000 € al 10 % durante 20 años.

Total Aportado		150.000,00 €	Acumulado Total
					interes
año	aportación	capital	intereses	acumulado	10,00%
2018	150.000,00 €	150.000,00 €	15.000,00 €	165.000,00 €
2019		165.000,00 €	16.500,00 €	181.500,00 €
2020		181.500,00 €	18.150,00 €	199.650,00 €
2021		199.650,00 €	19.965,00 €	219.615,00 €
2022		219.615,00 €	21.961,50 €	241.576,50 €
2023		241.576,50 €	24.157,65 €	265.734,15 €
2024		265.734,15 €	26.573,42 €	292.307,57 €
2025		292.307,57 €	29.230,76 €	321.538,32 €
2026		321.538,32 €	32.153,83 €	353.692,15 €
2027		353.692,15 €	35.369,22 €	389.061,37 €
2028		389.061,37 €	38.906,14 €	427.967,51 €
2029		427.967,51 €	42.796,75 €	470.764,26 €
2030		470.764,26 €	47.076,43 €	517.840,68 €
2031		517.840,68 €	51.784,07 €	569.624,75 €
2032		569.624,75 €	56.962,48 €	626.587,23 €
2033		626.587,23 €	62.658,72 €	689.245,95 €
2034		689.245,95 €	68.924,59 €	758.170,54 €
2035		758.170,54 €	75.817,05 €	833.987,60 €
2036		833.987,60 €	83.398,76 €	917.386,36 €
2037		917.386,36 €	91.738,64 €	1.009.124,99 €
2038		1.009.124,99 €	100.912,50 €	1.110.037,49 €
2039		1.110.037,49 €	111.003,75 €	1.221.041,24 €
2040		1.221.041,24 €	122.104,12 €	1.343.145,36 €
2041		1.343.145,36 €	134.314,54 €	1.477.459,90 €
2042		1.477.459,90 €	147.745,99 €	1.625.205,89 €
2043		1.625.205,89 €	162.520,59 €	1.787.726,48 €
2044		1.787.726,48 €	178.772,65 €	1.966.499,13 €
2045		1.966.499,13 €	196.649,91 €	2.163.149,04 €
2046		2.163.149,04 €	216.314,90 €	2.379.463,95 €
2047		2.379.463,95 €	237.946,39 €	2.617.410,34 €
2048		2.617.410,34 €	261.741,03 €	2.879.151,37 €
2049		2.879.151,37 €	287.915,14 €	3.167.066,51 €
2050		3.167.066,51 €	316.706,65 €	3.483.773,16 €

A partir de aquí y para terminar uno tiene que hacerse algunas preguntas.

¿Es más arriesgado, comprar un piso para alquilar en  Madrid, o comprar uno o varios fondos de inversión bien gestionados cuyos fondos están compuestos por  empresas líderes mundiales en todo el mundo?

El mundo crece de medía un 3 %, algunos años Brasil irá mal, otros años será China, etc…  si tenemos nuestra inversión lo suficientemente diversificada por todo el mundo, el riesgo se mitiga en gran medida.

Si tenemos una vivienda en Madrid y por el motivo que fuese España vuelve a sufrir otra crisis similar o superior a la pasada, nuestros ingresos vía alquiler así como el valor de la inversión pueden bajar de manera importante.

Al final tenemos toda nuestra inversión en un único activo, el grado de concentración por tanto el riesgo es muy elevado.

 ¿Cuánto  valdrá mi inversión en vivienda dentro de 20 años?

  En este caso no creo que nuestra vivienda tenga un valor parecido a la inversión en fondos.

Observe que dentro de 10 años nuestra inversión tendrá un  valor estimado  de 427.000 €, en 20 años la valoración sería de prácticamente 1.100.000 € y en 30 años 2.900.000 €.

En resumen:

 1º La mejor inversión que podemos hacer a largo plazo es invertir en fondos de Inversión gestionados por excelentes gestores en el mundo, para ello podemos hacer nosotros el trabajo de escoger a dichos gestores o contratar los servicios de un asesor financiero y que haga dicho trabajo por nosotros.

Esta inversión  nunca será estática, en este caso el asesor siempre tendrá que realizar la labor activa de “ vigilar “ a dichos gestores e ir comprobando de si a lo largo de los años, van por el camino correcto.

A esta inversión vamos a exigirle una rentabilidad media a largo plazo del 10 %.

 2º En un segundo orden, iría la inversión en  renta variable vía fondos de gestión pasiva eligiendo fondos índice que replica el comportamiento mundial de la bolsa, la mejor opción sería el MSCI WOLRD INDEX, existen muchas gestoras que tienen fondos índices, aquí habría que elegir uno con comisiones muy reducidas, no creo que para esta opción necesitemos un asesor financiero, solo en el caso de que nos quite el sueño la volatilidad de este activo, sería beneficioso el contratar un asesor, pero más por el lado del componente psicológico que por otra cosa, ( que el asesor no nos recomiende vender en momentos puntuales de pánico sería suficiente ) y si el asesor es bueno y nos recomienda comprar más cuando el mercado ha corregido fuertemente, es  muy probable que este asesor se gane sus honorarios.

    A esta inversión vamos a pedirle un retorno del 7%.

3º. En tercer orden, iría la inversión en inmuebles, poco más que añadir a lo comentado.

4º En cuarto y último orden  iría los depósitos bancarios, a los tipos actuales y si tenemos que dejar el dinero durante 1 año sin disponer, ni siquiera lo consideraría.

5º No he puesto, ni lo considero como inversión las siguientes opciones.

Inversión en bolsa por vía de análisis técnico, Inversión en Criptodivisas  (muy de moda últimamente)  todas estas variantes las considero más especulación que inversión.

Una última consideración:

Yo mismo hace 15-20 años fui  inversor en inmuebles, en este caso hablo con conocimiento de causa y experiencia inversora, por aquel entonces no conocía que la inversión en activos financieros  era mejor opción, con el tiempo he evolucionado y en la actualidad estoy en proceso de desinversión en activos inmobiliarios para centrarme en activos financieros, por todas las razones expuestas.

La diferencia entre invertir en activos financieros y activos inmobiliarios desde el punto de vista de la liquidez.

El activo financiero cotiza todos los días y este hecho para la mayor parte de los inversores en lugar der una ventaja, es una desventaja clara.

El que cotice todos los días, nos hace a tomar decisiones en la mayor parte de las ocasiones, que son las menos racionales (vendemos cuando las cotizaciones de los fondos han bajado)

En el mercado Inmobiliario al no tener cotizaciones   diarias/semanales/mensuales, optamos por decisiones más racionales, (no porque no queramos es porque no tenemos otra opción)

El apalancamiento en la inversión (realizado de forma correcta o prudente)

Cuando se compra una vivienda, como norma general se utiliza un préstamo hipotecario, es decir compramos el activo no con el 100 % de los recursos propios, se suele pedir el 70-80 % del precio del activo en préstamo.

Si la vivienda cuesta  100.000 € y el banco nos da un préstamo de 70.000 €, estamos  poniendo como recursos propios 30.000 €, en este caso la  rentabilidad tenemos que calcularla en base a la inversión de 30.000 € pues este es el dinero que hemos invertido.

Mucha gente desconoce que esto mismo podemos hacerlo cuando invertimos en fondos de inversión.

Si una persona tiene 100.000 € invertidos en fondos y quiere comprarse un coche, hacer una reforma en su casa, comprarse una segunda residencia, etc… No necesita vender estos activos, puede utilizarlos como garantía y el banco puede darle hasta el 60 % de esta inversión.